Wir haben gerade einen Vorvertrag für eine Wohnung unterzeichnet, die mit 220.000 Euro angeboten wird, und die Bank kündigt ein Gesamtbudget von etwa 250.000 Euro an. Der Unterschied zwischen dem angezeigten Preis und den tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs überrascht fast alle Käufer. Jedes Ausgabeposten zu identifizieren, bevor man sich verpflichtet, ist der einzige Weg, ein kohärentes Budget zu kalibrieren und eine Ablehnung des Kredits in letzter Minute zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer 2026: die Erhöhung, die das Budget verändert
Seit dem Haushaltsgesetz 2025 haben die meisten Departements ihren Anteil an der Grunderwerbsteuer erhöht. Ergebnis: die Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 6,3 % des Preises, im Vergleich zu etwa 5,8 % zuvor. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro sind das mehrere tausend Euro mehr im Vergleich zu dem, was man vor zwei Jahren bezahlt hätte.
Man spricht oft von “Notarkosten”, aber die Vergütung des Notars macht nur einen kleinen Teil der gezahlten Summe aus. Der Großteil fließt in Steuern, die im Auftrag des Staates und der Kommunen erhoben werden. Für einen detaillierten Überblick über diese Posten kann man die Immobilienkosten auf Capitaine Immo konsultieren, die jede Zeile aufschlüsselt.
Für Neubauten ist die Mechanik anders. Ein umsatzsteuerpflichtiger Bauträger verkauft einen Bruttopreis (inklusive 20 % MwSt.), was das Recht auf eine reduzierte Grunderwerbsteuer von 0,715 % eröffnet. Diese steuerliche Kombination führt dazu, dass die Erwerbsnebenkosten im Neubau zwischen 2 und 3 % liegen, ein massiver Unterschied zum Bestand, den nur wenige Käufer richtig antizipieren.
Reale Kosten des Immobilienkredits: über den nominalen Zinssatz hinaus
Der von der Bank angegebene Zinssatz spiegelt nur einen Teil der Kosten des Kredits wider. Drei Posten kommen systematisch hinzu und belasten das Gesamtbudget.
- Darlehensgebühren: Diese werden bei der Gewährung des Kredits berechnet, variieren von Institut zu Institut und können manchmal verhandelt werden, insbesondere wenn man ein solides Dossier mit einer guten Verschuldungsquote vorlegt.
- Kreditgarantie (Hypothek oder Bürgschaft): Eine Hypothek verursacht zusätzliche Notarkosten, während ein Bürgschaftsunternehmen einen Beitrag verlangt, von dem ein Teil am Ende des Kredits zurückerstattet werden kann. Die Wahl zwischen beiden verändert die Gesamtkosten um mehrere Hundert bis einige Tausend Euro.
- Restschuldversicherung: Oft unterschätzt, macht sie jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Seit dem Lemoine-Gesetz kann man die Versicherung jederzeit wechseln, was ermöglicht, die Rechnung nach der Unterzeichnung zu senken. Angebote zu vergleichen, noch bevor der Kredit freigegeben wird, bleibt der rentabelste Reflex.
Um den wahren Preis des Kredits zu bewerten, sollte man den effektiven Jahreszins (TEAE) betrachten. Er integriert all diese Posten und ermöglicht den Vergleich von zwei Bankangeboten auf einer identischen Basis.
Garantie: Hypothek oder Bürgschaft, eine konkrete Abwägung
Bei einem langfristigen Kredit ist die Hypothek bei der Unterzeichnung teurer, erfordert jedoch keine laufenden Beiträge. Die genossenschaftliche Bürgschaft (z.B. Crédit Logement) ist zu Beginn weniger belastend, und ein Teil der gezahlten Summe ist bei vollständiger Rückzahlung des Kredits rückerstattbar. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Institution und geliehenen Beträgen, aber der Vergleich der beiden Optionen über die gesamte Laufzeit des Kredits hinweg verhindert Fehler.
Immobilienagenturgebühren und Verhandlungshonorare
Wenn man über eine Agentur geht, stellen die Honorare einen Prozentsatz des Verkaufspreises dar. Dieser Prozentsatz wird von der Agentur frei festgelegt und muss in der Anzeige angegeben werden. Oft wird er als “Kosten des Käufers” oder “Kosten des Verkäufers” ausgedrückt, was die Berechnungsbasis der Grunderwerbsteuer verändert.
Ein konkreter Punkt: Wenn die Honorare vom Verkäufer getragen werden, werden die Grunderwerbsteuern auf den Gesamtpreis (inklusive Honorare) berechnet. Wenn die Honorare vom Käufer getragen werden, beziehen sich die Grunderwerbsteuern nur auf den Nettoverkaufspreis. Bei einer hochpreisigen Immobilie kann die Verteilung der Agenturhonorare die Grunderwerbsteuer um mehrere Hundert Euro variieren.
Grundsteuer und Hausgeld: wiederkehrende Kosten ab dem ersten Jahr
Die Grundsteuer ist vom Eigentümer am 1. Januar des Jahres zu zahlen. In der Praxis führt der Notar bei einem Verkauf im laufenden Jahr eine Pro-rata-Berechnung zwischen Verkäufer und Käufer durch. Man erhält also einen Teil der vom Verkäufer gezahlten Steuer zurück, muss jedoch die gesamte Grundsteuer für das folgende Jahr im Budget einplanen.
Für eine Eigentumswohnung kommen die laufenden Kosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Hausverwalter, zentrale Heizung) jeden Monat oder jedes Quartal hinzu. Vor der Unterzeichnung sollte man die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern, um beschlossene oder bevorstehende Arbeiten zu erkennen. Eine Fassadenrenovierung oder eine Dachsanierung, die vor dem Verkauf beschlossen wurde, bleibt in der Verantwortung des vorherigen Eigentümers, es sei denn, es gibt eine abweichende Klausel im Vorvertrag.
Nach Erwerb anfallende Arbeiten: der unvorhersehbarste Posten
Elektrische Normen, Austausch eines Heizkessels, Isolierung, Malerarbeiten: Diese Ausgaben sind in keinem offiziellen Katalog aufgeführt, können jedoch einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets ausmachen. Der Zustand der technischen Diagnosen (Energieausweis, Asbest, Blei, Elektrizität) gibt einen ersten Hinweis. Eine Wohnung, die im Energieausweis mit F oder G eingestuft ist, erfordert fast immer kurzfristig energetische Sanierungsarbeiten, zumal die Vorschriften für die Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen strenger werden.
Ein Budget für Renovierungsarbeiten bereits bei der Erstellung des Finanzierungsplans einzuplanen, auch wenn man es nicht vollständig nutzt, bleibt der beste Schutz gegen ein Budgetüberschreitung. Einige Banken akzeptieren, diesen Betrag in den Immobilienkredit zu integrieren, was die Kosten über die Laufzeit verteilt.
Der angegebene Preis einer Immobilie ist nur ein Ausgangspunkt. Zwischen den erhöhten Grunderwerbsteuern, den vollständigen Kreditkosten, den Agenturhonoraren und den wiederkehrenden Kosten ab dem ersten Jahr übersteigt der Unterschied zum tatsächlichen Budget oft 10 % des Kaufpreises im Bestand. Alle diese Zahlen klar darzustellen, bevor man ein Angebot abgibt, ist das, was einen kontrollierten Kauf von einem finanziell angespannten Projekt trennt.