We hebben zojuist een compromis ondertekend voor een appartement dat te koop staat voor 220.000 euro, en de bank meldt een totaalbudget van bijna 250.000 euro. Het verschil tussen de vraagprijs en de werkelijke kosten van een vastgoed aankoop verrast bijna alle kopers. Elk uitgavenpost identificeren voordat men zich verbindt, is de enige manier om een samenhangend budget te calibreren en een last-minute lening weigering te voorkomen.
Overdrachtsbelasting in 2026: de stijging die het budget verandert
Sinds de begrotingswet 2025 hebben de meeste departementen hun aandeel in de overdrachtsbelasting verhoogd. Resultaat: de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen ligt rond de 6,3 % van de prijs, tegenover ongeveer 5,8 % eerder. Bij een woning van 250.000 euro betekent dit enkele duizenden euro’s extra in vergelijking met wat men twee jaar geleden zou hebben betaald.
Men spreekt vaak van “notariskosten”, maar de vergoeding van de notaris vormt slechts een minderheid van het betaalde bedrag. Het grootste deel gaat naar belastingen die voor rekening van de staat en lokale overheden worden geïnd. Voor een gedetailleerd overzicht van deze posten kan men de vastgoedkosten op Capitaine Immo raadplegen, die elke regel uitsplitst.
Voor nieuwbouw is de mechaniek anders. Een ontwikkelaar die onder de btw valt, verkoopt een prijs inclusief btw (20 % inbegrepen), wat recht geeft op een verlaagde onroerende voorheffing van 0,715 %. Het is deze fiscale combinatie die de acquisitiekosten tussen 2 en 3 % in de nieuwbouw brengt, een enorm verschil met de bestaande woningen dat weinig kopers correct anticiperen.
Werkelijke kosten van de hypotheek: verder dan de nominale rente
De rente die door de bank wordt weergegeven, weerspiegelt slechts een deel van de kosten van de lening. Drie posten komen systematisch bovenop en drukken op het totale budget.
- Dossierkosten van de bank: in rekening gebracht bij het verstrekken van de lening, ze variëren van instelling tot instelling en zijn soms te onderhandelen, vooral wanneer men een solide dossier met een goede schuldenlast presenteert.
- Waarborg van de lening (hypotheek of borgstelling): een hypotheek brengt extra notariskosten met zich mee, terwijl een borgstellingsorganisatie een bijdrage vraagt waarvan een deel kan worden terugbetaald aan het einde van de lening. De keuze tussen de twee beïnvloedt de totale kosten met enkele honderden tot enkele duizenden euro’s.
- Lenersverzekering: vaak onderschat, maar zij vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van de totale kosten van de lening. Sinds de Lemoine-wet kan men op elk moment van verzekering veranderen, wat het mogelijk maakt om de rekening na de ondertekening te verlagen. Het vergelijken van aanbiedingen zelfs vóór de vrijgave van de lening blijft de meest rendabele reflex.
Om de werkelijke prijs van de lening te evalueren, is het de TAEG (jaarlijks effectief totaalpercentage) dat men moet bekijken. Dit omvat al deze posten en maakt het mogelijk om twee bankaanbiedingen op een identieke basis te vergelijken.
Waarborg: hypotheek of borgstelling, een concrete afweging
Bij een langlopende lening is de hypotheek duurder bij de ondertekening, maar vereist geen terugkerende bijdrage. De mutualistische borgstelling (zoals Crédit Logement) is in het begin minder zwaar, en een deel van het betaalde bedrag kan worden terugbetaald bij volledige aflossing van de lening. De terugbetalingen variëren op dit punt afhankelijk van de instellingen en de geleende bedragen, maar de twee opties vergelijken over de totale looptijd van de lening voorkomt fouten.
Makelaarskosten en onderhandelingshonoraria
Wanneer men via een makelaar gaat, vertegenwoordigen de honoraria een percentage van de verkoopprijs. Dit percentage wordt vrij bepaald door de makelaar en moet op de advertentie staan. Men ziet het vaak uitgedrukt als “kosten koper” of “kosten verkoper”, wat de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting verandert.
Een concreet punt: als de honoraria voor rekening van de verkoper zijn, worden de overdrachtsbelastingen berekend op de totale prijs (inclusief honoraria). Als de honoraria voor rekening van de koper zijn, zijn de overdrachtsbelastingen alleen van toepassing op de netto verkoopprijs. Bij een woning met een hoge prijs, kan de verdeling van de makelaarskosten de overdrachtsbelasting met enkele honderden euro’s laten variëren.
Onroerende voorheffing en gemeenschappelijke kosten: de terugkerende kosten vanaf het eerste jaar
De onroerende voorheffing is verschuldigd door de eigenaar op 1 januari van het jaar. In de praktijk, bij een verkoop halverwege het jaar, maakt de notaris een pro rata tussen verkoper en koper. Men ontvangt dus een deel van de door de verkoper betaalde belasting terug, maar men moet de totale onroerende voorheffing voor het volgende jaar in zijn budget voorzien.
Voor een appartement in een vereniging van eigenaren komen de lopende kosten (onderhoud van gemeenschappelijke delen, syndicus, collectieve verwarming) elke maand of elk kwartaal bovenop. Voordat men ondertekent, kan het aanvragen van de drie laatste notulen van de algemene vergadering helpen om goedgekeurde of aankomende werkzaamheden te identificeren. Een gevelrenovatie of dakherstelling die vóór de verkoop is goedgekeurd, blijft voor rekening van de vorige eigenaar, tenzij anders vermeld in het compromis.
Werkzaamheden na de aankoop: de meest onvoorspelbare post
Normering van elektrische installaties, vervanging van een ketel, isolatie, schilderwerk: deze uitgaven staan in geen enkele officiële tabel, maar kunnen een aanzienlijk deel van het totale budget vertegenwoordigen. De staat van de technische diagnoses (DPE, asbest, lood, elektriciteit) geeft een eerste indicatie. Een woning die als F of G is geclassificeerd in de energieprestatie diagnose impliceert bijna altijd renovatiewerkzaamheden op korte termijn, vooral omdat de regelgeving strenger wordt voor de verhuur van thermische doorlatende woningen.
Een budget voor werkzaamheden voorzien vanaf het moment van het opstellen van het financieringsplan, ook al wordt het niet volledig gebruikt, blijft de beste bescherming tegen een budgetoverschrijding. Sommige banken accepteren het om dit bedrag in de hypotheek op te nemen, wat de kosten over de looptijd spreidt.
De vraagprijs van een woning is slechts een startpunt. Tussen de verhoogde overdrachtsbelastingen, de totale kosten van de lening, de makelaarskosten en de terugkerende kosten vanaf het eerste jaar, overschrijdt het verschil met het werkelijke budget vaak de 10 % van de aankoopprijs bij bestaande woningen. Al deze cijfers op een rij zetten voordat men een bod uitbrengt, is wat een beheerde aankoop scheidt van een financieel gespannen project.