Zwei Freunde kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten. Ohne rechtliche Struktur befinden sie sich in einer Gemeinschaft, einem Regime, in dem jede Entscheidung die Zustimmung aller erfordert und jeder Miteigentümer den Verkauf des Eigentums auslösen kann. Die Société Civile Immobilière (SCI) löst dieses Problem, indem sie eine eigenständige juristische Person schafft, die das Eigentum hält, während jeder Gesellschafter Anteile erhält, die proportional zu seinem Beitrag sind.
Erstellung der SCI-Satzung: das Fundament des gesamten Projekts
Die Satzung ist kein Formular, das mechanisch ausgefüllt werden muss. Dieses Dokument legt die Spielregeln zwischen den Gesellschaftern für die gesamte Lebensdauer der Gesellschaft fest. Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Der erste betrifft die Entscheidungsfindung. Standardmäßig erfordern bestimmte Entscheidungen die Einstimmigkeit. Die Satzung kann eine einfache oder qualifizierte Mehrheit für die laufenden Verwaltungsakte vorsehen, was Blockaden vermeidet, wenn ein Gesellschafter nicht erreichbar oder nicht einverstanden ist.
Der zweite Punkt betrifft die Verteilung der Anteile. Sie bestimmt das Gewicht jedes Gesellschafters bei Abstimmungen und bei der Verteilung der Gewinne. Ungleiche Anteile ermöglichen es beispielsweise Eltern, die Kontrolle zu behalten, während sie ihre Kinder in die SCI integrieren.
Der dritte betrifft die Zustimmungsklauseln. Ohne spezifische Klausel kann ein Gesellschafter seine Anteile an einen externen Dritten abtreten. Wenn Sie die Kontrolle über den Gesellschafterkreis behalten möchten, muss die Satzung ein Verfahren zur Zustimmung vorsehen, das jede Abtretung regelt. Zusätzlich finden Sie Informationen auf Immo Franchise, die die verschiedenen möglichen Konfigurationen je nach Ihrem Projekt detailliert erläutern.
Warum nicht ein kostenloses Modell aus dem Internet verwenden? Weil diese Modelle generisch bleiben. Eine Familien-SCI, die darauf abzielt, eine Nachfolge vorzubereiten, und eine SCI zwischen Investoren, die auf Vermietung abzielen, haben nicht die gleichen Bedürfnisse. Schlecht kalibrierte Satzungen kosten mehr, um sie zu korrigieren, als sie von Anfang an richtig zu erstellen.
Gesellschaftskapital und Einzahlung der Mittel: was das Gesetz wirklich vorschreibt
Die SCI erfordert kein Mindestkapital. Technisch gesehen reicht ein symbolischer Euro aus. Aber ein zu geringes Kapital stellt praktische Probleme dar.
Die Banken prüfen das Gesellschaftskapital, bevor sie der SCI ein Immobilienkredit gewähren. Ein lächerliches Kapital signalisiert einen Mangel an finanzieller Solidität. Darüber hinaus sind die Gesellschafter einer SCI unbegrenzt für die Schulden der Gesellschaft verantwortlich, proportional zu ihren Anteilen. Ein ausreichendes Kapital begrenzt das Risiko, auf sein persönliches Vermögen im Falle von Schwierigkeiten zurückgegriffen zu werden.
Bareinlage oder Sachleistung
Die Bareinlage (Geld) ist die einfachste. Die Mittel müssen auf ein Bankkonto im Namen der in Gründung befindlichen SCI eingezahlt werden, bei einer Bank, einem Notar oder der Caisse des dépôts. Die Bank stellt dann eine Einzahlungsbestätigung aus, die ein obligatorisches Dokument für die Registrierung ist.
Die Sachleistung besteht darin, ein bestehendes Immobilienvermögen an die SCI zu übertragen. Diese Operation zieht Übertragungsgebühren nach sich und erfordert eine notarielle Urkunde. Sie ist gerechtfertigt, wenn ein Gesellschafter bereits ein Eigentum besitzt, das er in die Gesellschaft integrieren möchte, um die Verwaltung oder Übertragung zu erleichtern.
Registrierungsformalitäten der SCI beim einheitlichen Schalter
Seit der Reform des einheitlichen Schalter des INPI erfolgen alle Gründungsformalitäten über eine Online-Plattform. Hier sind die konkreten Schritte, die nach der Unterzeichnung der Satzung zu befolgen sind:
- Veröffentlichung einer rechtlichen Annonce in einer im Departement des Sitzes der Gesellschaft zugelassenen Zeitung. Diese Veröffentlichung erwähnt die Bezeichnung, den Gesellschaftszweck, das Kapital, den Sitz und die Identität des Geschäftsführers.
- Zusammenstellung des Gründungsdossiers: datierte und unterzeichnete Satzung, Einzahlungsbestätigung, Nachweis des Sitzes, Personalausweis des Geschäftsführers, Formular zur Erklärung der wirtschaftlich Berechtigten.
- Einreichung des vollständigen Dossiers auf der Website des einheitlichen Schalter des INPI. Das Handelsgericht bearbeitet den Antrag und vergibt eine SIREN-Nummer an die SCI.
- Erhalt des Kbis-Auszuges, der die rechtliche Existenz der Gesellschaft bescheinigt. Ohne dieses Dokument kann die SCI kein endgültiges Bankkonto eröffnen und keinen Kaufvertrag unterzeichnen.
Die Frist zwischen der Einreichung des Dossiers und dem Erhalt des Kbis variiert je nach Handelsregistern, aber in der Regel sind einige Werktage zu rechnen, wenn das Dossier beim ersten Mal vollständig ist.
Abtretung von SCI-Anteilen: die neue Verpflichtung ab 2026
Sie dachten, Sie könnten Ihre Anteile durch einen einfachen privatschriftlichen Akt zwischen den Gesellschaftern abtreten? Das ist nicht mehr möglich. Ein Gesetz vom 26. Juni 2026 hat Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches eingeführt. Ab sofort muss jede Abtretung von SCI-Anteilen durch eine notarielle Urkunde, einen von einem Anwalt gegengezeichneten Akt oder ein Dokument eines zugelassenen Wirtschaftsprüfers erfolgen.
Diese Verpflichtung gilt sogar für rein familiäre Abtretungen zwischen Gesellschaftern einer gleichen SCI. Die Nichteinhaltung dieser Formalität führt zur Nichtigkeit der Abtretung. Für eine Familien-SCI, bei der die Eltern schrittweise ihre Anteile an ihre Kinder abtreten, bedeutet dies zusätzliche Kosten bei jeder Übertragungsoperation.
Warum diese Änderung?
Die Abtretungen durch privatschriftliche Akte führten häufig zu Streitigkeiten. Das Eingreifen eines Rechtsexperten gewährleistet, dass die Bewertung der Anteile, die Zustimmungsklauseln und die steuerlichen Konsequenzen korrekt behandelt werden. In der Praxis die Berücksichtigung dieser Kosten im Betriebshaushalt der SCI hilft, unangenehme Überraschungen bei einer Schenkung oder einem Verkauf von Anteilen zu vermeiden.
Wahl des Steuermodells: Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer
Standardmäßig unterliegt die SCI der Einkommensteuer (IR). Die Einkünfte aus Vermietung fließen direkt in die persönliche Erklärung jedes Gesellschafters, gemäß seinem Anteil. Dieses Regime eignet sich für patrimoniale SCIs mit wenigen abzugsfähigen Aufwendungen.
Die Option für die Körperschaftsteuer (IS) ermöglicht es, mehr Aufwendungen abzuziehen, insbesondere die Abschreibung des Eigentums. Der Steuersatz kann vorteilhafter sein, solange die Gewinne in der Gesellschaft verbleiben. Im Gegenzug ist die Option für die IS unwiderruflich und ändert die Berechnung der Wertsteigerung im Falle des Verkaufs des Eigentums.
Ein oft übersehener Punkt: Eine SCI, die der IR unterliegt und regelmäßig möbliert vermietet, wechselt automatisch in den Bereich der IS. Dieses Risiko betrifft direkt Investoren, die auf kurzfristigen Plattformen vermieten, ohne die steuerlichen Konsequenzen zu berücksichtigen.
Die Wahl zwischen IR und IS hängt von der langfristigen Vermögensstrategie ab. Eine SCI, die darauf abzielt, ein Familienvermögen zu übertragen, hat nicht die gleichen steuerlichen Interessen wie eine SCI, die zur Generierung von wiederangelegten Mieteinnahmen gegründet wurde. Diese Entscheidung vor der Erstellung der Satzung und nicht nach der Registrierung zu treffen, vermeidet kostspielige Korrekturen.