Dois amigos compram um apartamento para alugar. Sem uma estrutura jurídica, eles se encontram em condomínio, um regime onde cada decisão exige o acordo de todos e onde qualquer coproprietário pode provocar a venda do bem. A sociedade civil imobiliária (SCI) resolve esse problema criando uma pessoa jurídica distinta que detém o bem, enquanto cada sócio recebe cotas sociais proporcionais à sua contribuição.
Redação dos estatutos da SCI: a base de todo o projeto
Os estatutos não são um formulário a ser preenchido mecanicamente. Este documento estabelece as regras do jogo entre os sócios para toda a duração da sociedade. Três pontos merecem atenção especial.
O primeiro diz respeito às modalidades de tomada de decisão. Por padrão, algumas decisões exigem unanimidade. Os estatutos podem prever uma votação por maioria simples ou qualificada para os atos de gestão corrente, o que evita bloqueios quando um sócio está incontactável ou em desacordo.
O segundo ponto refere-se à distribuição das cotas sociais. Ela determina o peso de cada sócio nas votações e na distribuição dos lucros. Cotas desiguais permitem, por exemplo, que pais mantenham o controle enquanto integram seus filhos na SCI.
O terceiro diz respeito às cláusulas de aprovação. Sem uma cláusula específica, um sócio pode ceder suas cotas a um terceiro externo. Se você deseja manter o controle do círculo de sócios, os estatutos devem prever um procedimento de aprovação que regule toda cessão. Além disso, você encontrará informações no Immo Franchise que detalham as diferentes configurações possíveis de acordo com seu projeto.
Por que não usar um modelo gratuito encontrado online? Porque esses modelos permanecem genéricos. Uma SCI familiar destinada a preparar uma sucessão e uma SCI entre investidores que visam locação não têm as mesmas necessidades. Estatutos mal elaborados custam mais caro para corrigir do que para redigir corretamente desde o início.
Capital social e depósito dos fundos: o que a lei realmente impõe
A SCI não exige nenhum capital mínimo. Tecnicamente, um euro simbólico é suficiente. Mas um capital muito baixo traz problemas concretos.
Os bancos examinam o capital social antes de conceder um empréstimo imobiliário à SCI. Um capital irrisório sinaliza uma falta de solidez financeira. Além disso, os sócios de uma SCI são responsáveis pelas dívidas da sociedade de forma ilimitada, proporcionalmente às suas cotas. Um capital suficiente limita o risco de ser chamado a responder com seu patrimônio pessoal em caso de dificuldades.
Aporte em dinheiro ou em bens
O aporte em dinheiro (dinheiro) é o mais simples. Os fundos devem ser depositados em uma conta bancária em nome da SCI em formação, junto a um banco, um notário ou a Caixa de Depósitos. O banco então emite um certificado de depósito, documento obrigatório do dossiê de registro.
O aporte em bens consiste em transferir um bem imobiliário existente para a SCI. Esta operação gera custos de transferência e requer um ato notarial. Justifica-se quando um sócio já possui um bem que deseja integrar na sociedade para facilitar a gestão ou a transmissão.
Formalidades de registro da SCI no balcão único
Desde a reforma do balcão único do INPI, todas as formalidades de criação passam por uma plataforma online. Aqui estão as etapas concretas a seguir uma vez que os estatutos estejam assinados:
- Publicar um anúncio legal em um jornal autorizado do departamento da sede social. Esta publicação menciona a denominação, o objeto social, o capital, a sede e a identidade do gerente.
- Constituir o dossiê de criação: estatutos datados e assinados, certificado de depósito dos fundos, comprovante da sede social, documento de identidade do gerente, formulário de declaração dos beneficiários efetivos.
- Depositar o dossiê completo no site do balcão único do INPI. O cartório do tribunal de comércio processa o pedido e atribui um número SIREN à SCI.
- Receber o extrato Kbis, que atesta a existência jurídica da sociedade. Sem este documento, a SCI não pode abrir uma conta bancária definitiva nem assinar um ato de compra.
O prazo entre o depósito do dossiê e a obtenção do Kbis varia conforme os cartórios, mas geralmente é necessário contar com alguns dias úteis se o dossiê estiver completo desde o início.
Cessão de cotas da SCI: a nova obrigação de 2026
Você pensou que poderia ceder suas cotas por simples ato sob assinatura privada entre sócios? Isso não é mais possível. Uma lei de 26 de junho de 2026 introduziu o artigo 1865-1 do Código Civil. A partir de agora, toda cessão de cotas de SCI deve passar por um ato autêntico notarial, um ato assinado por advogado ou um documento elaborado por um contador habilitado.
Essa obrigação se aplica mesmo às cessões puramente familiares entre sócios de uma mesma SCI. O não cumprimento dessa formalidade resulta na nulidade da cessão. Para uma SCI familiar onde os pais cedem progressivamente suas cotas a seus filhos, isso significa um custo adicional a cada operação de transmissão.
Por que essa mudança?
As cessões sob assinatura privada geravam litígios frequentes. A intervenção de um profissional do direito garante que a valorização das cotas, as cláusulas de aprovação e as consequências fiscais sejam tratadas corretamente. Na prática, antecipar esses custos no orçamento de funcionamento da SCI ajuda a evitar surpresas desagradáveis durante uma doação ou uma revenda de cotas.
Escolha do regime fiscal: imposto de renda ou imposto sobre sociedades
Por padrão, a SCI está sujeita ao imposto de renda (IR). Os rendimentos imobiliários são diretamente incluídos na declaração pessoal de cada sócio, de acordo com sua cota-parte. Este regime é adequado para SCIs patrimoniais com poucas despesas dedutíveis.
A opção pelo imposto sobre sociedades (IS) permite deduzir mais despesas, incluindo a depreciação do bem. A alíquota de imposto pode ser mais vantajosa enquanto os lucros permanecem na sociedade. Por outro lado, a opção pelo IS é irrevogável e altera o cálculo da mais-valia em caso de revenda do bem.
Um ponto frequentemente negligenciado: uma SCI no IR que pratica locação mobiliada de forma habitual passa automaticamente para o regime do IS. Esse risco diz respeito diretamente aos investidores que alugam em plataformas de curta duração sem ter medido as consequências fiscais.
A escolha entre IR e IS depende da estratégia patrimonial a longo prazo. Uma SCI destinada a transmitir um bem familiar não tem os mesmos interesses fiscais que uma SCI constituída para gerar rendimentos locativos reinvestidos. Tomar essa decisão antes da redação dos estatutos, e não após o registro, evita correções onerosas.