Twee vrienden kopen een appartement om het te verhuren. Zonder juridische structuur komen ze in onverdeeldheid terecht, een regime waarbij elke beslissing de goedkeuring van allen vereist en waarbij elke mede-eigenaar de verkoop van het goed kan veroorzaken. De burgerlijke vastgoedmaatschappij (SCI) lost dit probleem op door een aparte rechtspersoon te creëren die het goed bezit, terwijl elke vennoot aandelen ontvangt die evenredig zijn aan zijn inbreng.
Opstellen van de statuten van de SCI: de basis van het hele project
De statuten zijn geen formulier dat mechanisch moet worden ingevuld. Dit document legt de spelregels tussen vennoten vast voor de hele levensduur van de vennootschap. Drie punten verdienen bijzondere aandacht.
Het eerste betreft de besluitvormingsmodaliteiten. Bij default vereisen bepaalde beslissingen unanieme goedkeuring. De statuten kunnen een meerderheid van stemmen of gekwalificeerde meerderheid voorzien voor de dagelijkse beheershandelingen, wat blokkades voorkomt wanneer een vennoot onbereikbaar is of het niet eens is.
Het tweede punt betreft de verdeling van de aandelen. Dit bepaalt het gewicht van elke vennoot in de stemmen en in de verdeling van de winsten. Ongelijke aandelen stellen bijvoorbeeld ouders in staat om de controle te behouden terwijl ze hun kinderen in de SCI integreren.
Het derde betreft de goedkeuringsclausules. Zonder specifieke clausule kan een vennoot zijn aandelen aan een externe derde overdragen. Als u de controle over de kring van vennoten wilt behouden, moeten de statuten een goedkeuringsprocedure voorzien die elke overdracht regelt. Ter aanvulling vindt u informatie op Immo Franchise die de verschillende mogelijke configuraties volgens uw project in detail beschrijft.
Waarom geen gratis model gebruiken dat online te vinden is? Omdat deze modellen generiek blijven. Een familiale SCI die bedoeld is om een erfenis voor te bereiden en een SCI tussen investeerders die gericht zijn op verhuur hebben niet dezelfde behoeften. Onjuist opgestelde statuten kosten meer om te corrigeren dan om ze vanaf het begin goed op te stellen.
Sociale kapitaal en storting van fondsen: wat de wet echt vereist
De SCI vereist geen minimumkapitaal. Technisch gezien is één symbolische euro voldoende. Maar een te laag kapitaal brengt concrete problemen met zich mee.
De banken bekijken het sociale kapitaal voordat ze een hypotheeklening aan de SCI verlenen. Een dergelijk laag kapitaal geeft een gebrek aan financiële soliditeit aan. Bovendien zijn de vennoten van een SCI onbeperkt verantwoordelijk voor de schulden van de vennootschap, evenredig aan hun aandelen. Een voldoende kapitaal beperkt het risico dat men op zijn persoonlijke vermogen wordt aangesproken in geval van moeilijkheden.
Inbreng in geld of in natura
De inbreng in geld (geld) is de eenvoudigste. De fondsen moeten op een bankrekening op naam van de in oprichting zijnde SCI worden gestort, bij een bank, een notaris of de Caisse des dépôts. De bank verstrekt dan een stortingsbewijs, een verplicht document voor het inschrijvingsdossier.
De inbreng in natura houdt in dat een bestaand onroerend goed aan de SCI wordt overgedragen. Deze operatie brengt overdrachtskosten met zich mee en vereist een notariële akte. Dit is gerechtvaardigd wanneer een vennoot al een goed bezit dat hij in de vennootschap wil integreren om het beheer of de overdracht te vergemakkelijken.
Inschrijvingsformaliteiten van de SCI bij het éénloket
Sinds de hervorming van het éénloket van de INPI verlopen alle oprichtingsformaliteiten via een online platform. Hier zijn de concrete stappen die u moet volgen zodra de statuten zijn ondertekend:
- Publiceer een wettelijke aankondiging in een erkende krant in het departement van de maatschappelijke zetel. Deze publicatie vermeldt de naam, het doel, het kapitaal, de zetel en de identiteit van de beheerder.
- Stel het oprichtingsdossier samen: gedateerde en ondertekende statuten, bewijs van storting van de fondsen, bewijs van de maatschappelijke zetel, identiteitsbewijs van de beheerder, formulier voor de verklaring van de uiteindelijke begunstigden.
- Dien het complete dossier in op de website van het éénloket van de INPI. Het handelsregister behandelt de aanvraag en kent een SIREN-nummer toe aan de SCI.
- Ontvang het Kbis-uittreksel, dat de juridische existentie van de vennootschap bevestigt. Zonder dit document kan de SCI geen definitieve bankrekening openen of een koopakte ondertekenen.
De tijd tussen de indiening van het dossier en het verkrijgen van het Kbis varieert afhankelijk van de registers, maar doorgaans moet men rekenen op enkele werkdagen als het dossier in één keer compleet is.
Overdracht van aandelen van SCI: de nieuwe verplichting van 2026
U dacht dat u uw aandelen eenvoudig kon overdragen via een privéakte tussen vennoten? Dat is niet meer mogelijk. Een wet van 26 juni 2026 heeft artikel 1865-1 van het Burgerlijk Wetboek ingevoerd. Voortaan moet elke overdracht van aandelen van een SCI plaatsvinden via een authentieke notariële akte, een door een advocaat ondertekende akte of een document opgesteld door een erkende accountant.
Deze verplichting geldt zelfs voor puur familiale overdrachten tussen vennoten van dezelfde SCI. Het niet naleven van deze formaliteit leidt tot de nietigheid van de overdracht. Voor een familiale SCI waarbij ouders geleidelijk hun aandelen aan hun kinderen overdragen, betekent dit een extra kost bij elke overdracht.
Waarom deze verandering?
Overdrachten via privéaktes leidden tot frequente geschillen. De tussenkomst van een juridisch professional garandeert dat de waardering van de aandelen, de goedkeuringsclausules en de fiscale gevolgen correct worden behandeld. In de praktijk is het verstandig om deze kosten in de operationele begroting van de SCI te anticiperen om onaangename verrassingen te voorkomen bij een schenking of verkoop van aandelen.
Kies het fiscale regime: inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting
Bij default valt de SCI onder de inkomstenbelasting (IR). De vastgoedinkomsten worden rechtstreeks in de persoonlijke aangifte van elke vennoot opgenomen, volgens zijn aandeel. Dit regime is geschikt voor patrimoniale SCI’s met weinig aftrekbare kosten.
De keuze voor de vennootschapsbelasting (IS) maakt het mogelijk om meer kosten af te trekken, met name de afschrijving van het goed. Het belastingtarief kan voordeliger zijn zolang de winsten in de vennootschap blijven. Aan de andere kant is de keuze voor de IS onherroepelijk en verandert het de berekening van de meerwaarde bij verkoop van het goed.
Een vaak verwaarloosd punt: een SCI die onder de IR valt en regelmatig gemeubileerde verhuur beoefent, valt automatisch onder de IS. Dit risico betreft rechtstreeks investeerders die op kortetermijnplatforms verhuren zonder de fiscale gevolgen te hebben ingeschat.
De keuze tussen IR en IS hangt af van de langetermijnpatrimoniale strategie. Een SCI die bedoeld is om een familiaal goed over te dragen, heeft niet dezelfde fiscale belangen als een SCI die is opgericht om herinvesteringen van huurinkomsten te genereren. Deze beslissing vóór het opstellen van de statuten nemen, en niet na de inschrijving, voorkomt kostbare correcties.